编者按

　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！这是一千多年前诗人杜甫的感叹。如今，住房，依然是百姓生活中最重要的因素。围绕着房屋产权、阳光权、使用权等等产生的悲欢离合，困扰着一些百姓。有人携带着一纸判决书走进了徐州市检察机关。为了让公正的阳光照进每一间屋子，照亮每一个心房，检察官们付出了艰苦的努力！

　　“原先我认为不给钱就解约，合同白纸黑字写的清清楚楚。现在我明白了，合同约定自由，行使起来并不意味着毫无限制。”申请人刘继心平气和地收下了不支持监督申请决定书。

白纸黑字难以为据

　　“你们检察院帮帮我吧，为啥我合同上写得明明白白，法院就是不支持我！”申请人刘继声音很高，情绪有点激动。在检察官的耐心劝导下，刘继平复了下情绪，道出缘由：

　　2016年10月，刘继因资金周转困难，想将名下的房屋出售，便通过朋友介绍认识了李源，双方签订了买卖合同，刘继以170万元的价格将房屋卖给李源。约定房款分三期支付；李源如不按时付清房款，刘继可以无条件收回房子、解除合同。后来李源按时支付了第一期房款，可后两期房款李源都没按约支付，直到刘继发出解除合同通知书，李源才又支付了一部分房款，可尾款却迟迟不付。刘继便一纸诉状将李源告上法庭要求解除合同，可法院却认为李源已经支付了大部分购房款，违约情节显著轻微，合同应当继续履行，遂驳回了刘继的诉请。刘继依法提起上诉、申请再审，法院均未予支持。

另有隐情无奈违约

　　承办检察官决定找李源详细了解一下案件情况，听听李源的意见。

　　“我不同意解除合同！检察官，我不是不付钱，他跟我签合同的时候没说房子被抵押了，我当他是朋友才完全信任他的，我要是把钱全都给了，最后却拿不到房产证，谁来保障我的利益？”

　　李源表示，其已经支付了大部分购房款，在刘继发出解除合同通知书后又支付了35万元，刘继也接受了。剩下的30万迟迟没付就是担心拿不到房证，况且房子早都已经装修好了，花费了大量的金钱人力，自己也已经入住了，这不是一句解除合同、恢复原状就能交代的。

慎重考量双方利益

　　听完双方的陈述、合上案卷材料，案件全貌已清晰的呈现在承办人面前。李源确实存在逾期付款的违约行为，房屋也早在2011年的时候就被刘继抵押，李源已支付超过80%的购房款，对房屋已进行装修并入住。

　　双方当事人约定十分明确，李源不能按时付清全款，刘继就有权解除合同，这属于当事人的意思自治。可是这种看似平等的约定解除条款，是否符合民法公平原则？法院判决的说理充不充分？看似简单的案情背后却蕴藏着深刻的法理问题。

　　为此，检察机关就本案召开了检察官联席会议，会上大家产生了分歧：一种观点认为合同约定明确，李源未按时付清全款，刘继享有约定解除权，法律应保护当事人的意思自治；另一种观点则认为虽然有约定解除条款，但李源已经支付大部分购房款，房屋装修且入住，违约情节轻微，如果解除合同，不利于维护市场交易秩序的稳定，本案不宜监督。

　　为公开公正审查此案，让双方当事人有充分发表自己意见的机会，承办检察官决定对本案进行公开听证，并邀请具备法学专业知识的人大代表、人民监督员作为听证员，看看他们又是什么观点。

公开听证解开心结

　　2021年1月，徐州市人民检察院就本案举行公开听证，听证会上双方当事人充分发表了意见，听证员也就合同签订的经过、合同目的、合同履行等事实进行了询问，并闭门评议。

　　听证员认为，李源虽然违约，但已经支付了80%以上的购房款，违约程度较轻，合同目的也并非不可实现，为了维护市场交易的稳定性，合同不宜解除。法院的判决并没有导致双方权利义务的严重失衡。刘继可另行起诉，依法追究李源逾期付款的违约责任。

　　在听证的基础上，检察机关综合案件具体情况认为，满足合同约定的任意解除条款并不必然导致合同解除。对于一个合法有效且大部分义务已经履行的合同而言，继续履行更有利于维护公平合理的市场交易秩序，本案不符合法律规定的监督条件，最终作出了不支持刘继监督申请的决定。办案检察官专门与刘继进行沟通，告知本案的处理结果，并耐心对其释法说理。

　　“我的案子经过原审的一审、二审，重审的一审、二审、再审，最后又来到检察机关，原先我认为合同约定了解除条款，不给钱就解约收回房子，白纸黑字清清楚楚。现在我明白了，合同更重要的意义在于履行，合同约定自由，不意味着毫无限制。谢谢检察官的耐心、公正！”

　　【检察官提醒】

　　合同存在的意义在于履行而非解除。解除合同是在双方当事人无法实现合同目的时的无奈之举，不能是当事人出尔反尔的避风港。意思自治并不意味着完全自由，约定解除条款虽然是双方当事人自愿、自由达成的合意，但法律会对这种解除权加以必要限制。实践中，大多数合同都会有解除条款，但应本着公平、合理、经济的原则去约定。履行合同时，更要遵守诚实信用原则，谨慎适用合同解除权。