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【检察官说法】有理却败诉,官司输何处?检察公开听证解心结
2021-03-15 08:46:00  来源:徐州检察发布

  编者按

  安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜!这是一千多年前诗人杜甫的感叹。如今,住房,依然是百姓生活中最重要的因素。围绕着房屋产权、阳光权、使用权等等产生的悲欢离合,困扰着一些百姓。有人携带着一纸判决书走进了徐州市检察机关。为了让公正的阳光照进每一间屋子,照亮每一个心房,检察官们付出了艰苦的努力!

  “原先我认为不给钱就解约,合同白纸黑字写的清清楚楚。现在我明白了,合同约定自由,行使起来并不意味着毫无限制。”申请人刘继心平气和地收下了不支持监督申请决定书。

白纸黑字难以为据

  “你们检察院帮帮我吧,为啥我合同上写得明明白白,法院就是不支持我!”申请人刘继声音很高,情绪有点激动。在检察官的耐心劝导下,刘继平复了下情绪,道出缘由:

  2016年10月,刘继因资金周转困难,想将名下的房屋出售,便通过朋友介绍认识了李源,双方签订了买卖合同,刘继以170万元的价格将房屋卖给李源。约定房款分三期支付;李源如不按时付清房款,刘继可以无条件收回房子、解除合同。后来李源按时支付了第一期房款,可后两期房款李源都没按约支付,直到刘继发出解除合同通知书,李源才又支付了一部分房款,可尾款却迟迟不付。刘继便一纸诉状将李源告上法庭要求解除合同,可法院却认为李源已经支付了大部分购房款,违约情节显著轻微,合同应当继续履行,遂驳回了刘继的诉请。刘继依法提起上诉、申请再审,法院均未予支持。

另有隐情无奈违约

  承办检察官决定找李源详细了解一下案件情况,听听李源的意见。

  “我不同意解除合同!检察官,我不是不付钱,他跟我签合同的时候没说房子被抵押了,我当他是朋友才完全信任他的,我要是把钱全都给了,最后却拿不到房产证,谁来保障我的利益?”

  李源表示,其已经支付了大部分购房款,在刘继发出解除合同通知书后又支付了35万元,刘继也接受了。剩下的30万迟迟没付就是担心拿不到房证,况且房子早都已经装修好了,花费了大量的金钱人力,自己也已经入住了,这不是一句解除合同、恢复原状就能交代的。

慎重考量双方利益

  听完双方的陈述、合上案卷材料,案件全貌已清晰的呈现在承办人面前。李源确实存在逾期付款的违约行为,房屋也早在2011年的时候就被刘继抵押,李源已支付超过80%的购房款,对房屋已进行装修并入住。

  双方当事人约定十分明确,李源不能按时付清全款,刘继就有权解除合同,这属于当事人的意思自治。可是这种看似平等的约定解除条款,是否符合民法公平原则?法院判决的说理充不充分?看似简单的案情背后却蕴藏着深刻的法理问题。

  为此,检察机关就本案召开了检察官联席会议,会上大家产生了分歧:一种观点认为合同约定明确,李源未按时付清全款,刘继享有约定解除权,法律应保护当事人的意思自治;另一种观点则认为虽然有约定解除条款,但李源已经支付大部分购房款,房屋装修且入住,违约情节轻微,如果解除合同,不利于维护市场交易秩序的稳定,本案不宜监督。

  为公开公正审查此案,让双方当事人有充分发表自己意见的机会,承办检察官决定对本案进行公开听证,并邀请具备法学专业知识的人大代表、人民监督员作为听证员,看看他们又是什么观点。

公开听证解开心结

  2021年1月,徐州市人民检察院就本案举行公开听证,听证会上双方当事人充分发表了意见,听证员也就合同签订的经过、合同目的、合同履行等事实进行了询问,并闭门评议。

  听证员认为,李源虽然违约,但已经支付了80%以上的购房款,违约程度较轻,合同目的也并非不可实现,为了维护市场交易的稳定性,合同不宜解除。法院的判决并没有导致双方权利义务的严重失衡。刘继可另行起诉,依法追究李源逾期付款的违约责任。

  在听证的基础上,检察机关综合案件具体情况认为,满足合同约定的任意解除条款并不必然导致合同解除。对于一个合法有效且大部分义务已经履行的合同而言,继续履行更有利于维护公平合理的市场交易秩序,本案不符合法律规定的监督条件,最终作出了不支持刘继监督申请的决定。办案检察官专门与刘继进行沟通,告知本案的处理结果,并耐心对其释法说理。

  “我的案子经过原审的一审、二审,重审的一审、二审、再审,最后又来到检察机关,原先我认为合同约定了解除条款,不给钱就解约收回房子,白纸黑字清清楚楚。现在我明白了,合同更重要的意义在于履行,合同约定自由,不意味着毫无限制。谢谢检察官的耐心、公正!”

  【检察官提醒】

  合同存在的意义在于履行而非解除。解除合同是在双方当事人无法实现合同目的时的无奈之举,不能是当事人出尔反尔的避风港。意思自治并不意味着完全自由,约定解除条款虽然是双方当事人自愿、自由达成的合意,但法律会对这种解除权加以必要限制。实践中,大多数合同都会有解除条款,但应本着公平、合理、经济的原则去约定。履行合同时,更要遵守诚实信用原则,谨慎适用合同解除权。

  编辑:刘洋