[案情]原告某物业公司将业主刘某诉至法院，诉请法院判令刘某给付所欠物业费。刘某则举证证明小区有垃圾堆放较多、墙皮脱落等现象，认为原告提供的物业服务存在一定的瑕疵。法院经审理认为，被告刘某应向原告缴纳所欠的49个月物业费3116.99元，因原告在服务过程中确实存在未尽完善之处与服务瑕疵，酌定刘某缴纳物业费2805元。判决生效后原告不服，向检察机关申诉。

　　[评析]笔者认为，法院对此抗辩理由的认定应认真审查、从严掌握，防止被滥用而损害物业服务企业以及其它已足额缴费业主的合法权益。

　　首先，应厘清物业服务企业“管啥不管啥”，对物业管理职责以外的抗辩事由依法不应予以支持。物业服务企业的义务包括建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等。有的业主认为，只要自己在小区里遇到的问题，都有权要求物业公司予以解决，否则就拒绝缴费。这种认识显然是错误的。例如，有业主以建筑物存在质量问题抗辩，但房屋保修期内建筑物的维修应属于房屋开发企业的义务，而不是物业公司的义务。业主在遇到涉及自身权益的事情时，应理性维权，而不是动辄拒缴物业费。

　　其次，要从严把握业主拒缴物业费“正当理由”的认定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。所谓“正当理由”一般应限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。至于卫生没有打扫干净、花园杂草没有定期剪除等一般违约行为，不能作为拒缴物业费的理由。

　　另外，应将业主专属权益纠纷与一般的物业服务瑕疵区分开来。物业服务瑕疵与业主关联度不一，未受该瑕疵影响的业主不应据此使用抗辩权。如某栋楼电梯因物业企业未按要求保养造成故障，妨碍该栋业主出行，其他楼的业主则不能引用该服务瑕疵抗辩。